LOTISSEMENT

Le lotissement est l’opération ayant pour résultat la division d’une propriété foncière en lots. Sous peine de nullité des actes y afférents, tout lotissement de plus de quatre lots est subordonné à l’approbation de l’autorité compétente et à la réalisation d’un programme minimum d’aménagement comprenant :

  • Le bornage des blocs ;
  • L’ouverture des voies et ;
  • La construction des petits ouvrages de franchissement.

On distingue trois (03) types de lotissements lesquels :

  1. les lotissements domaniaux;
  2. les lotissements communaux;
  3. les lotissements privés (objet du présent article).

Pour tous vos lotissements,  nous disposons des équipements nécessaires à leur réalisation.

Le lotissement privé en droit foncier camerounais

Le lotissement privé en droit foncier camerounais

Le lotissement est l’opération ayant pour résultat la division d’une propriété foncière en lots. Sous peine de nullité des actes y afférents, tout lotissement de plus de quatre lots est subordonné à l’approbation de l’autorité compétente et à la réalisation d’un programme minimum d’aménagement comprenant :

  • Le bornage des blocs ;
  • L’ouverture des voies et ;
  • La construction des petits ouvrages de franchissement.

On distingue trois types de lotissements : les lotissements domaniaux, les lotissements communaux et les lotissements privés (objet du présent article).

Les lotissements privés sont créés à l’initiative  d’une personne privée, d’une personne morale publique ou privé ou d’un groupe d’initiative foncière urbain. Ainsi pour en ressortir tous les contours nous procéderons en trois étapes à savoir ; l’appréhension du lotissement privé(I), la procédure en matière de lotissement privé et autorisation de créer des lotissements (II)  la commercialisation ou l’attribution des lots dans un lotissement ainsi que  la modification des lotissements(III).

1- Appréhension du lotissement privé

1- Appréhension du lotissement privé

D’entrée de jeu un lotissement privé ne peut être crée que si le terrain, support de l’opération, a un titre foncier. Lorsque la décision de créer un lotissement est prise par l’une des personnes sus mentionnés, un urbaniste inscrit au tableau de l’ordre dresse un projet de lotissement sur la base de levé topographique à l’échelle 1/500 ou 1/1000è effectué par un géomètre inscrit au tableau de l’ordre. Tout projet de lotissement privé comporte en annexe un plan de de situation à l’échelle 1/5000è ou de 1/10000è et un rapport explicatif du parti d’aménagement adopté. Le rapport explicatif d’aménagement adopté, évoqué comporte notamment les renseignements relatifs :

  • A la densité d’occupation et l’estimation des capacités d’accueil ;
  • Au type de construction et à l’équipement de loisir ;
  • Au schéma des solutions proposées aux problèmes de l’alimentation en eau et en électricité, de traitement des eaux usées, des égouts, de l’évacuation des déchets et du réseau de lutte contre l’incendie ;
  • Aux transports en commun existant ;
  • A la liste des propriétaires, des locataires des droits réels concernés, avec délimitation de leurs parcelle ;
  • A une évaluation des effets financiers, économiques et sociaux prévisibles ;
  • A une estimation des conséquences sur l’environnement et ;
  • Aux prescriptions urbanistiques.

2- La procédure en matière de lotissement privé et autorisation de créer des lotissements

2- La procédure en matière de lotissement privé et autorisation de créer des lotissements

Le dossier complet de lotissement privé établi en cinq exemplaires, est déposé à la mairie du lieu de situation du terrain contre récépissé. Outre les pièces techniques énumérées ci-dessus, le dossier complet de lotissement privé comporte :

  • Une demande timbrée signée par le propriétaire du terrain ou de son mandataire ou d’une personne disposant d’un titre l’habilitant à lotir ;
  • Un certificat d’urbanisme ;
  • L’engagement du lotisseur à achever les travaux prévus dans le projet ;
  • L’engagement du lotisseur à constituer une association syndicale des acquéreurs ;
  • Un projet de statut réglementant l’association syndicale des acquéreurs.

Lorsque la commune du lieu de situation est pourvue d’un document de planification urbaine approuvée, le règlement du lotissement doit être conforme au règlement dudit document de planification urbaine.

En absence d’un document de planification urbaine, le règlement du lotissement doit s’inspirer  des règles générales d’urbanisme et de construction prévues par la loi.

Dès dépôt du dossier, le maire vérifie la recevabilité de la demande. Si le dossier est incomplet le maire invite le demandeur dans les 15 jours à le compléter.  Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la demande ou la fourniture des pièces complémentaires, le maire transmet le dossier complet de demande d’autorisation de lotir à la commission d’examen composée ainsi qu’il suit :

Président : le maire ou son représentant ;

Rapporteur : le responsable du service local du ministère chargé de l’urbanisme ;

Membres :

Le responsable du service local du ministère chargé du cadastre ;

Le responsable du service local du ministère chargé de l’habitat ;

Le responsable du service local du   ministère chargé de l’environnement ;

Le responsable du service local du ministère chargé des forêts et de la faune ;

Les représentants des concessionnaires des réseaux d’eau et d’électricité ;

Les représentants des ordres professionnels exerçants dans la localité le cas échéant.

La commission ne peut valablement siéger qu’en présence de son président, de son rapporteur et d’au moins deux tiers de ses membres.

Le délai d’instruction court à partir de la date du dépôt de la demande de l’autorisation de lotir. Le délai normal d’instruction est de 60 jours si le nombre de lots est inférieur à 10, dans le cas contraire il est de 90 jours maximum.

Apres examen du dossier, la commission transmet son avis au maire dans un rapport signé par au moins deux tiers de ses membres. L’autorisation de lotir est accordée par arrêté municipal  et notifié au demandeur par lette recommandé avec accusé de réception.  En cas de refus, de prescription spéciale ou sursis à statuer,  la décision du maire doit être motivée.

L’autorisation de lotir  donnée doit être affichée sur le terrain et mise à la disposition du public sous peine de sanctions. L’autorisation est caduque si les travaux d’aménagement ne sont pas entrepris dans un délai de vingt-quatre (24) mois à compter de la date de délivrance de l’autorisation. Ce délai peut être prorogé à trente-six (36) mois au maximum. Le délai de prorogation peut porter à 6 ans pour les opérations d’aménagement réalisées par tranches. Les services techniques de la commune peuvent, à tout moment, visiter les lieux et procéder aux vérifications nécessaires concernant notamment le respect des emprises des voies, la réservation des emprises nécessaires à l’implantation des différents équipements publics et espaces verts prévus dans le plan de lotissement approuvé.

Un procès-verbal est dressé à l’issue de chaque visite.

3- Commercialisation, attribution des lots et modification des lotissements

3- Commercialisation, attribution des lots et modification des lotissements

Toute commercialisation ou attribution de lots dans un lotissement avant obtention de l’autorisation de lotir  est formellement interdite. Avant toute cession de lot dans un lotissement, les services locaux du ministre chargé de l’urbanisme et les services techniques de la  mairie s’assurent, selon le cas, de l’exception des travaux de viabilisation. Suivant les zones le maire peut fixer par arrêté le niveau minimum d’aménagement nécessaire pour la viabilisation des lotissements.

Quatre formes de cessions de lots sont disponibles :

  • La promesse de vente qui doit être accompagnés du règlement de lotissement, du cahier de charge de l’autorisation de lotir ;
  • La vente à l’état futur d’achèvement : le lotisseur peut procéder à la vente des lots s’il justifie d’une garantie d’achèvement des travaux ;
  • La vente par étape : le lotisseur peut obtenir l’autorisation de commercialisation sur un nombre de parcelle proportionnel à l’avancement des travaux de viabilisation ;
  • La vente après travaux : avant de commercialiser, le lotisseur doit justifier du respect des règles d’urbanisme par une déclaration d’achèvement des travaux, de l’obtention d’un certificat d’achèvement des travaux délivré par le maire, sur la base de la vérification des implantations des lots et la matérialisation des emprises des voies et équipements publics.
  • Le certificat d’achèvement des travaux, l’autorisation de vente par étape, de vente à l’état futur d’achèvement des travaux ou de promesse de vente sont délivrées par le maire après avis du service locale du ministère chargé de l’urbanisme.

Toute transaction immobilière dans un lotissement doit comporter outre les dossiers techniques prévus par la réglementation en vigueur, un certificat d’achèvement des travaux, ou une autorisation de vente par étapes ou de ventes à l’état futur d’achèvement, ou promesse de vente.

La mise en valeur d’une parcelle est subordonnée à la réalisation, au niveau du incluant celle-ci, du programme prévu par le décret N° 20080738/PM du 23 avril 2008 portant organisation des procédures et modalités de l’aménagement foncier notamment  en son article 2.

Lorsque les propriétaires détenant les deux tiers (2/3) de la superficie d’un lotissement demandent une modification de tout ou parties des documents, notamment le cahier de charges et le règlement de lotissement.

Cette modification doit être compatible avec les règles d’urbanisme applicables au secteur où se situe ledit lotissement.

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